출처 : 이데일리(링크)

안녕하세요. 부동산 투자 전문 회사 디에치카페테리아 입니다.

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신태수 지존 대표 인터뷰 경매 경력 살려 토지시장 입문 용인서 6개월 만에 4억 대박

체계적인 토지 개발 정보 구축 보상 시기 및 보상가액 추정해..

“흔히 토지 투자는 고수들만 접근하는 영역으로 알고 있습니다. 땅은 아파트처럼 자주 거래되는 부동산이 아니다 보니

그 가치를 파악하기 어렵기 때문이죠. 다만 해당 토지에서 앞으로 이뤄질 개발 계획이나 보상 시기,

보상금만 제대로 확인할 수 있다면 아주 매력적인 투자처임은 분명합니다.”

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◇‘토지 경매+보상’ 결합한 투자 장르 개척

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신태수 지존 대표는 자타공인 ‘토지 보상‘ 전문가로 불립니다.

애초 그는 사회생활 첫발을 경매회사에서 내디디며 경매시장에만 20년 가까이 몸담았는데

그러던 그가 토지 보상에 눈을 뜬 건 우연히 택지 개발 예정지구인 용인의 한 땅을 경매로 낙찰받으면서 소위 ’대박‘을 치면서입니다.

신 대표는 “당시 60억원 남짓에 낙찰받은 땅을 6개월 만에 한국토지공사(현 LH)에 팔면서 양도소득세로만 8억원을 낼 정도였지만,

손에 4억원 안팎의 수익을 쥘 수 있었다”고 회상했습니다.

이처럼 보상이 예정된 지역의 땅을 경매나 공매를 통해 사서 향후 보상을 통해 시세 차익을 얻는 ‘토지보상경매’는

지금의 지존 회사를 창립하는 동기가 되었다고 합니다. 신 대표는 “일반인이 전국에 흩어져있는 토지 정보를 일일이 확인하기도 어렵고,

개발 사업 진행 과정을 따라가기도 쉽지 않다”며 “그렇다 보니 토지 투자에서 가장 중요한 ‘타이밍’을 놓치는 경우가 많다는 것을 보고

체계적인 정보 구축을 위해 회사를 세웠다”고 말했습니다.

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물론 토지 관련 정보는 지존만 취급할 수 있는 ‘사적 데이터’는 아닙니다.

정부가 운영하는 ‘토지이용규제정보서비스’에서도 이를 공개하고 있습니다.

예를 들어 해당 사이트에서 지난해 3기 신도시로 지정된 고양 창릉지구 내 특정 토지 주소를 입력하면 지목과 연도별 개별공시지가,

토지 거래 계약 허가구역 지정 여부, 행위제한 등의 각종 정보를 확인할 수 있습니다.

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다만 지존과 정부 서비스 간 차이는 ‘투자자에 필요한 정보를 얼마냐 제공하느냐‘입니다.

지존은 사업지구 위치도, 토지조서, 지형도면, 적용 법률에 따른 사업인정 시점 등 다양한 부가 서비스를 함께 제공하고 있습니다.

여기에 신 대표는 과거 경매업체에서 쌓은 취재 경험을 살려 ‘향후 사업 추진 절차’ 및 ‘보상가(추정치)’ 등을

직접 확인해 실시간으로 회원에게 서비스를 제공하고 있습니다.

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신 대표는 ”지존은 작년 말을 기준해 전국의 토지개발정보 1만건과 이에 첨부된 50만에 달하는 빅데이터를 보유하고 있다“며

“현재는 변호사와 행정사, 은행 등 전문가들도 유료 회원 요금을 내고 사용하는 플랫폼으로 평가받고 있다”고 자평했습니다.

◇토지 보상 시기·보상가 예측 쉽지 않아

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누구나 토지 보상 대박을 꿈꾸지만 아무나 터트리긴 쉽지 않습니다.

일단 토지 보상이 예정된 개발사업지구를 안다고 해도 땅 매매가 쉽지 않습니다.

토지 소유주를 찾는 건 ‘서울에서 김 서방 찾기’일 정도로 어렵고, 운 좋게 토지주를 찾았다고 해도 그가 매매한다는 보장도 없습니다.

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이에 개발사업지구 내에 편입될 예정인 경·공매 물건을 찾아 매수하는 방법이 투자 ‘1순위’로 꼽힙니다.

신 대표는 “일반인들은 막연히 평당 얼마 보상 나온다더라하는 소문에 의존해 ‘묻지마 투자’를 하는 경향이 있다”면서

“그러나 주변에 보상 전례가 있더라도 지목이 다르고 경·공매나 토지보상 등 평가목적에 따라

감정가가 달라 이러한 차이를 확인하고 경매 입찰가를 판단해야 한다”고 말했습니다.

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무엇보다 ‘토지보상가’를 미리 추정하는 게 성공 투자의 지름길로 꼽힙니다.

다만 문제는 토지보상가를 추정하는 건 전문적인 영역이라 일반인에게는 접근이 쉽지 않다는 점인데요,

현행법상 토지보상은 사업시행자와 시·도지사, 토지소유자가 각각 1명씩 3명의 감정평가사를 추천해 각각의 감정평가사가

산정한 평가액의 산술 평균금액이 보상가격으로 결정됩니다.

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신 대표는 “토지 보상가는 개별 토지의 특성에 따라 가격이 결정되는 구조인데다 개별 감정평가사들의

판단에 의해 산정되는 만큼 전문가가 아니라면 이를 사전에 추정하기란 어렵다”며

“아무리 경매로 땅을 싸게 받았다고 해도 보상가가 그만큼 나오지 않을 수 있어 가장 유의해야 할 점”이라고 당부했습니다.

또 보상계획이 있더라도 경기변동 등으로 보상 시기가 달라지는 경우가 다반사입니다.

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그 역시 토지 투자에서 늘 성공신화만 뒤따랐던 건 아닙니다.

신 대표는 2010년 초반에 부동산 경·공매와 투자 자문을 통해 번 90억원을 모두 인천 영종도에 투자했다가

한 푼도 건지지 못한 쓰라린 기억이 있습니다. 그는 “당시 글로벌 금융위기 여파로 사업이 좌초되면서 크게 손실을 봤다”며

“민자사업은 경기 변동 영향이 커 언제든 손실이 날 수 있다는 리스크를 직접 몸으로 배웠다”고 말했습니다.

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뼈아픈 교훈을 배운 신 대표는 수만건의 개발 정보를 누적한 노하우를 바탕으로 구체적인 사업 추진 절차나

토지 보상가(추정치)를 파악하는 데 주력하고 있습니다.

이를 위해 최근에는 국토교통부 과장 출신인 토지보상전문가를 영입해 지존 토지보상지원센터 운영에 들어갔습니다.

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신 대표는 여기서 한 발 더 나아가 AI(인공지능)를 기반으로 한 ‘투자가치 평가모형’도 개발하고 있습니다.

신 대표는 “지금도 수많은 개발사업이 이뤄지고 있는데 일반인들은 보상가 사전에 가늠해볼 기회가 없다”며